一、發(fā)展歷史

物業(yè)管理早起源于19 世紀(jì)60 年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)正值英國(guó)工業(yè)革命的大發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌進(jìn)工業(yè)城市，引起了對(duì)城市房屋需求的增加，但對(duì)其缺乏管理導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會(huì)問(wèn)題。英國(guó)人奧克維婭·希爾(OctaviaHill)在1880 年至1886 年間為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，并且收到了良好效果，當(dāng)?shù)貥I(yè)主開(kāi)始紛紛仿效。這種“早期的物業(yè)管理活動(dòng)”，改善了居住的條件，為業(yè)主和承租人雙方帶來(lái)了利益，在一定程度上解決了房屋的維護(hù)和居住的環(huán)境管理的種種問(wèn)題。

物業(yè)管理在我國(guó)先發(fā)端于沿海發(fā)達(dá)城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸。20 世紀(jì)80 年代初，隨著我國(guó)改革開(kāi)放的國(guó)策實(shí)施，物業(yè)管理先由香港引入深圳。1981年3 月10 日，深圳市一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，開(kāi)始對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國(guó)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理邁出的一步，標(biāo)志著中國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的誕生。

長(zhǎng)久以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，集中度較低，盈利水平良莠不濟(jì)。大部分規(guī)模型物業(yè)公司主要作為房地產(chǎn)母公司的附屬公司或部門(mén)，為母公司樓盤(pán)提供后期物業(yè)服務(wù)，利潤(rùn)空間受到各方面限制。因此在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，物業(yè)行業(yè)受到的關(guān)注度并不高，與資本市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)也非常小。

近年來(lái)，隨著《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014–2020 年)》的推進(jìn)以及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，市場(chǎng)逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，為物業(yè)行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的引領(lǐng)下，物業(yè)行業(yè)逐步由勞工密集向集約化、自動(dòng)化、智能化、互聯(lián)化轉(zhuǎn)變；從單一物業(yè)服務(wù)向多元化業(yè)務(wù)發(fā)展。2014年6 月彩生活(1778 HK)在港上市，成為一家上市物業(yè)管理公司，之后越來(lái)越多物業(yè)公司登陸資本市場(chǎng)。在資本力量的推動(dòng)下，行業(yè)整合速度加快，集中度提升明顯，行業(yè)進(jìn)入跨越式發(fā)展階段。

二、發(fā)展階段

起步階段：1981-2003 年

這一階段的整體表現(xiàn)是：行業(yè)發(fā)展遲緩，業(yè)務(wù)較為單一。20 世紀(jì)80 年代初，隨著我國(guó)改革開(kāi)放的國(guó)策實(shí)施，物業(yè)管理作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物之一才由香港引入。深圳是我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)源地，1981年3 月10 日，深圳市一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，這是我國(guó)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理邁出的一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的正式誕生。此后，相關(guān)行業(yè)組織陸續(xù)成立，但由于缺乏統(tǒng)一的行業(yè)法規(guī)，物業(yè)管理公司的專(zhuān)業(yè)性仍然不高，業(yè)務(wù)較為單一。在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，物業(yè)管理公司作為傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)公司，行業(yè)集中度低，缺乏龍頭企業(yè)，盈利性差，很少受到市場(chǎng)關(guān)注。

規(guī)范發(fā)展階段：2003-2012年

這一階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)2000年后的蓬勃發(fā)展，物業(yè)服務(wù)需求迅速提升，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模隨之快速增長(zhǎng)，而這時(shí)候的大部分物業(yè)公司，仍然作為房地產(chǎn)母公司為了管理所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而配套成立的業(yè)務(wù)部門(mén)。但是，物業(yè)企業(yè)開(kāi)始嘗試社區(qū)增值服務(wù)，為未來(lái)的業(yè)務(wù)多元化打下基礎(chǔ)。

2003 年9月1 日，我國(guó)一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式施行，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體系開(kāi)始建立。條例對(duì)規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。2007 年10 月1 日《物權(quán)法》和修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)頒布實(shí)施，這兩部法律法規(guī)相輔相成，對(duì)物業(yè)行業(yè)很多方面都進(jìn)行了規(guī)范，有效地彌補(bǔ)了舊《物業(yè)管理?xiàng)l例》的種種缺陷。物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)秩序建立，開(kāi)始走向規(guī)范化，專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的道路。

在以上兩個(gè)階段，物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性很低，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)也缺乏利潤(rùn)增長(zhǎng)空間，因此在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)物業(yè)公司的業(yè)務(wù)擴(kuò)張主要依靠母公司的新增建筑或者收購(gòu)其他物業(yè)公司。

轉(zhuǎn)型探索階段：2012-2017年

這一階段，物業(yè)企業(yè)開(kāi)始探索更多元化的發(fā)展模式，增值服務(wù)、社區(qū)平臺(tái)、傳統(tǒng)業(yè)務(wù)引入互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)的價(jià)值被逐步挖掘，行業(yè)新盈利點(diǎn)顯現(xiàn)。

高速發(fā)展階段：2017-至今

2017年以來(lái)，物業(yè)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期，多元化運(yùn)營(yíng)帶來(lái)行業(yè)整體盈利水平提升，以龍頭分拆上市為標(biāo)志的資本化運(yùn)作助力行業(yè)集中度加速上升。
2014年，彩生活于港股上市成為物業(yè)一股。之后，綠城服務(wù)、雅生活、碧桂園服務(wù)等物業(yè)龍頭也紛紛從母公司中分拆在港股上市，從資本市場(chǎng)獲取助力加速發(fā)展。

三、物業(yè)企業(yè)上市情況

2014 年彩生活(1778 HK)作為首家中資物業(yè)股上市后，市值一度超過(guò)母公司花樣年，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。由于基礎(chǔ)物業(yè)管理業(yè)務(wù)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，收入風(fēng)險(xiǎn)低，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)小等特點(diǎn)，越來(lái)越多的物業(yè)公司開(kāi)始進(jìn)入資本市場(chǎng)。港股市場(chǎng)方面，目前共有彩生活、中海物業(yè)(2669 HK)、綠城服務(wù)(2869 HK) 、彩生活(3319 HK)和碧桂園服務(wù)(6098 HK)，共5 家規(guī)模型物業(yè)企業(yè)。中小物業(yè)企業(yè)則有中奧到家(1538 HK)、祈福生活(3686 HK)、浦江中國(guó)(1417 HK)。國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)方面，南都物業(yè)(603506 CH)在今年2 月登陸A 股，而有62 家企業(yè)上了新三板。相信在資本的推助下，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展將會(huì)進(jìn)一步提速。將出現(xiàn)更多大型開(kāi)發(fā)商分拆旗下的物業(yè)企業(yè)上市的情況。